Azərbaycanda əmlak və ipoteka bazarında yüksək qiymətlər tələbata əsaslanır və tikinti xərclərinin artması və ipoteka imkanlarının məhdudluğu ilə bağlıdır, lakin son dövrdə durğunluq müşahidə olunur. Bu qiymətlər qısa müddətdə əhəmiyyətli dərəcədə enməsi ehtimalı aşağıdır, çünki ekspertlər 2026-cı il ərzində sabit artım və ya sabitləşməni proqnozlaşdırır.
Qiymət yüksəlməsinin səbəbləri nədir?
İpoteka üçün təsdiqlənən yeni tikililərə tələbat yüksək olduğundan qiymətlər artır, köhnə binalar isə ipoteka meyarlarına uyğun gəlmədiyi üçün ucuzlaşır. Tikinti materiallarının (sement, armatur) idxal asılılığı, inflyasiya və əhali gəlirlərinin artması qiymətləri stimullaşdırır. Bakıda torpaq məhdudluğu və şəhərləşmə meylləri qiymətləri dəstəkləyir, regionlarda isə artım daha yumşaqdır. Buna görədə Bakıda istər tikinti şirkətləri, istərsədə şəxsi ev tikmək istəyən vətəndaşlar torpağa və tikinti materiallarına, tikintiyə başlamaq üçün icazələrə çəkdikləri xərcləri geri almaq üçün satış qiymətlərini yüksək göstərirlər.
Cari vəziyyət və proqnoz
Bazarda alıcı qıtlığı və baha qiymətlər səbəbindən 2025-ci ilin avqust ayından durğunluq müşahidə olunur, ipoteka kreditlərinin ayrılması qiymətləri yenidən artıra bilər. Fevral-mart 2026-da artım gözlənilir, lakin ümumi fond güclü qaldığı üçün enmə ehtimalı azdır. İpoteka limitləri (150 min manat adi, 100 min manat güzəştli) qiymətləri tam qarşılamır. Azərbaycanda 2026-cı ildə əmlak qiymətlərinin əhəmiyyətli enəməsi gözlənilmir. Ekspertlər tikinti xərclərinin artması, tələbatın davamlılığı və alternativ investisiya vasitələrinin inkişaf etməməsi səbəbindən qiymətlərin sabit qalmasını və ya orta hesabla 6-12% artmasını proqnozlaşdırır.
Proqnozun əsas səbəbləri aşağıdakılardır:
- Tikinti materialları və işçi qüvvəsi qiymətlərinin artması, manatın alıcılıq qabiliyyətində dəyişikliklər
- Əmlak ölkədə əsas investisiya aləti olaraq qalır, digər maliyyə alətləri (səhm bazarı, fondlar) inkişaf etmədikdə tələb azalmır.
- Müştəri qıtlığı qısa müddətli durğunluq yarada bilər, lakin uzunmüddətli eniş real deyil.
Hazırki şərtlərlə gözlənilən ssenarilər
İpoteka faizləri 2026-da enəcəkmi
Azərbaycanda 2026-cı ildə ipoteka faizlərinin əhəmiyyətli enəməsi gözlənilmir, əksinə ümumi kredit faizlərinin son artım tendensiyası davam edə bilər. Dövlət proqramlarında güzəştli ipoteka (4%) və adi ipoteka (8%) faizləri sabit saxlanılır, lakin bankların orta göstəricisi 6.39%-ə qədər yüksəlib. Cari faiz səviyyələri aşağıdaki kimidir:
- Güzəştli ipoteka: 4% (dövlət maliyyələşdirilməsi ilə, limit 150 min manata qədər).
- Adi ipoteka: 8% (Fond vasitəsilə), bank bazarı orta 12-18% aralığındadır.
- Son trend: 2025-ci ilin sonu etibarı ilə orta ipoteka faizi son 5 ilin zirvəsinə (6.39%) çatıb.
Dövlət büdcəsindən 100 milyon manat ayrılması prioritet saxlayır, lakin depozit faizlərinin düşməsinə baxmayaraq kredit marjası genişlənir. İqtisadi risklər və portfelin azalma tendensiyası enməni məhdudlaşdırır, faizlərin aşağı salınması ilə bağlı təkliflər hələ təsdiqlənməyib. Azərbaycanda ipoteka kreditlərinin ilkin ödəniş tələbi cari şərtlərə görə 10-30% arasında dəyişir və 2026-cı ildə əhəmiyyətli dərəcədə enəcəyi gözlənilmir. İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) tərəfindən dəstəklənən proqramlarda minimal ilkin ödəniş adi ipoteka üçün 15%, güzəştli ipoteka üçün isə 10% səviyyəsində saxlanılır.
Cari ilkin ödəniş səviyyələri
| Proqram Növü | Minimal İlkin Ödəniş | Maksimum Kredit Məbləği |
|---|---|---|
| Güzəştli ipoteka | 10% | 100 min AZN |
| Adi ipoteka | 15% | 150 min AZN |
| Kommersiya bankları | 25-30% | Bankdan asılı olaraq |
Enəmə ehtimalı
Dövlət büdcəsindən Fond üçün ayrılan 100 milyon manat ilə kredit mövcudluğu artacaq, lakin ilkin ödəniş nisbətinin aşağı salınması üçün konkret təkliflər hələ yoxdur. Banklar riskləri idarə etmək üçün minimum 15%-i saxlamağa üstünlük verəcək, enmə yalnız sosial proqramlarda (məsələn, gənc ailələr üçün) ola bilər. Azərbaycan dövləti ipoteka şərtlərini bütün əhali qrupları üçün yumşaltmır, çünki bu proqramlar sosial prioritetlərə – gənc ailələrə, müəllimlərə, hərbi qulluqçulara və digər müəyyən kateqoriyalara yönəldilib. Büdcə məhdudiyyətləri (məsələn, 2026-cı il üçün 100 milyon manat) və bank risklərinin idarə edilməsi ümumi yayılmanı məhdudlaşdırır. Mövcud yanaşma ipoteka mövcudluğunu artırır, lakin bazar faizləri yüksək qaldığı üçün adi vətəndaş üçün maneə yaradır.
İpoteka şərtlərini bütün əhaliyə genişləndirmənin mümkün istiqamətləri
Azərbaycanda ipoteka şərtlərinin bütün əhaliyə genişləndirilməsi texniki olaraq mümkündür, lakin maliyyə, risk və sosial siyasət baxımından ciddi maneələr var. Dövlət Fondunun strategiyası prioritet qruplara (gənc ailələr, müəllimlər, şəhid ailələri) fokuslanıb və ümumi yayılma büdcəni aşdıra bilər.
- Fond kapitalının artırılması: 2026 büdcəsində 100 milyon manatla dairəni genişləndirmək (məsələn, yeni peşələr əlavə etmək) realdır.
- Şərtlərin asanlaşdırılması: Maksimum məbləği 150 min manata qaldırmaq və ilkin ödənişi 10%-ə endirmək təklif olunur.
- Banklarla əməkdaşlıq: Kommersiya banklarının faizlərini subsidiya etməklə (4-8%) daha çox vətəndaşa çatmaq.
Maneələr və risklər
Genişləndirmə üçün Milli Məclisə təkliflər təqdim edilib, lakin tam əhaliyə açılma qısa müddətdə gözlənilmir.
Dünya təcrübəsi
Dünya üzrə ipoteka kreditləri üçün minimum ilkin ödəniş 0%-ə qədər ola bilər (ilkin ödənişsiz ipoteka kreditləri), bu da Hollandiya kimi ölkələrdə geniş yayılıb, lakin müəyyən şərtlərə əsaslanır. Qlobal olaraq, standart bank proqramları 10% ilə 20% arasında ilkin ödəniş tələb edir, lakin bəzi ölkələrdə ixtisaslaşmış dövlət və ya sosial proqramlar minimum ilkin ödənişə imkan verir.
Dünya üzrə minimum ilkin ödənişlər haqqında əsas faktlar:
0% – 5%: Bəzi proqramlarda vətəndaşlar üçün və ya müəyyən əmlaklar alarkən (məsələn, Hollandiyada yaşayan sakinlər üçün) mövcuddur.
10% – 15%: Bir çox inkişaf etmiş ölkələrdə ortaq minimum, yaxşı kredit tarixcəsi olmalıdır. Minimum ilkin ödənişli ipoteka kreditləri daha çox ölkə sakinləri üçün mövcuddur. Xarici vətəndaşlardan daha yüksək ilkin ödəniş tələb edilir (adətən 30-40% və ya daha çox). Alternativ kimi tikinti mərhələsində olan əmlak alarkən inşaatçıdan hissə-hissə ödəniş planlarından istifadə etmək daha səmərəlidir.
Cari, 2026-cı ilin əvvəlinə olan məlumata görə, minimum ilkin ödənişləri olan ölkələr ABŞ, Yaponiya və Böyük Britaniyadır.
ABŞ: Veteranlar (VA kreditləri) və kənd yerlərində ev alanlar (USDA kreditləri) üçün sıfır ilkin ödənişli federal proqramlar mövcuddur. Standart kreditlər üzrə müntəzəm borcalanlarda minimum məbləğ 3%-dir.
Yaponiya: Bəzi hallarda, yerli banklar sabit gəlirli sakinlər üçün son dərəcə aşağı faiz dərəcələri ilə tələbi stimullaşdırmaq məqsədilə ilkin ödənişsiz ipoteka kreditləri təklif edirlər.
Böyük Britaniya: Bəzən “100% ipoteka” təklifləri ortaya çıxır (məsələn, sabit ödəniş tarixçəsini sübut edə bilən kirayəçilər üçün), lakin onlar banklar arasında mövcud bazar rəqabətindən asılıdır.
Fransa və Almaniyada yüksək kredit qabiliyyətinə malik sakinlər bəzən 5-10% ilkin ödəniş gözləyə bilərlər, baxmayaraq ki, bazar standartı çox vaxt daha yüksəkdir. Portuqaliya və İndoneziyada sakinlər üçün minimum hədd 10%-dən başlayır. Rusiyada standart bank proqramlarına əsasən, 2026-cı il etibarilə minimum ilkin ödəniş təxminən 20% təşkil edir. Lakin, marketinq proqramları və ya xüsusi təkliflər vasitəsilə (məsələn, müəyyən güzəştli kateqoriyalar üçün) 0%-dən 10%-ə qədər seçimlər mövcuddur.
Onuda qeyd etmək lazımdır ki, bir çox ölkələrdə (məsələn, ABŞ) ilkin ödəniş 20%-dən az olduqda borcalan, aylıq ödənişi artıran, ipoteka sığortası (PMI) ödəməlidir.
TIME 